相続した不動産を売却したときは譲渡所得税に注意！①
今回のコラムでは相続した不動産を売却した場合の税金である譲渡所得税について解説します。
相続した不動産を売却したときには譲渡所得税がかかることがある
不動産を相続した場合、不動産を売却して売却代金を相続人で分けるということがよくあります。
ここでよく見落としがちなのが売却して利益が出たときにかかる「譲渡所得税」です。
売却した場合全てについて譲渡所得税がかかるということではありませんが、利益が出ている場合は確定申告の手続きをして譲渡所得税を納付する必要があります。
譲渡所得税とは
譲渡所得税とは、不動産を売却したときに得た利益に対してかかる税金で、「所得税」、「住民税」として課される税金のことをいいます。
税率は不動産の所有年数によって異なっており、所有期間が５年以内の「短期譲渡所得」であれば税率は39.63%となり、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」であれば税率は20.315%となります。
相続のときは被相続人（亡くなられた方）の所有期間がそのまま相続人に引き継がれますので、被相続人が所有を始めたときから期間を計算することになります。
また、税金は売却代金全てに課されるのではなく、「所得」に対して課されることになります。
譲渡所得の計算
所得の計算方法は次の通りです。
【譲渡所得税の計算式】
譲渡所得＝譲渡収入金額（売却代金等）－（取得費+譲渡費用）
取得費
取得費は、次の①または②のいずれか高い方の金額で計算します。
①実額法：不動産の購入代金と取得に要した費用から建物の減価償却費を差し引いた金額
②概算法：譲渡収入金額×5％で計算した金額
この中で特に注意が必要なのは②概算法で計算する場合です。
実は②の概算法だと譲渡収入金額の5％しか取得費として認められません。例えば譲渡収入金額が3,000万円だった場合は取得費は150万円となります。この場合、所得は2,850万円-譲渡費用となりますが、譲渡費用は不動産会社に支払う仲介手数料等のことになりますので、売却代金の大部分が所得として扱われることになります。税金は「所得」に対して課されますので、必然的に税金は高くなってしまいます。
そのため、①実額法で計算をしたいところですが、こちらで計算するためには原則として不動産の購入代金と取得に要した費用の領収書等の資料が残っていることが必要となります。
相続では購入時の資料が全く残っていないということも往々にしてありますので、事前に税理士と相談等をして、売却した税金がどのように取り扱われるのか確認しておくことが大切です。
遺産分割協議がまとまって不動産売却をして売却代金を分配した後に実は多額の税金が必要になって特定の相続人が損をしてしまったということもありますので、ここは要注意なところとなります。
続きは次回のコラムで解説します。
令和5年3月24日掲載
※この記事は掲載時点での法律を前提に作成されております。
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この記事を監修した司法書士・行政書士
司法書士法人グランツ代表司法書士 松田 卓也
- 保有資格
- 司法書士・行政書士・宅地建物取引士・民事信託士・管理業務主任者・初級シスアド
- 専門分野
- 相続・遺言・民事信託・相続放棄・不動産売買
- 趣味
- 旅行・料理・法律の書籍を読み漁ること
- 経歴
- 司法書士法人グランツの代表を勤める。大学生の頃に亡くなった父の相続で苦労した経験から相続の専門家を志し、平成 25 年に司法書士試験合格。相続専門の司法書士・行政書士事務所で実務を経験し平成 29 年に武蔵小杉で開業。「専門家の目を行き届かせて円満相続を実現し、家族の幸せに貢献する」をモットーに日々相続業務に取り組んでいる。相談件数2500 件（令和 4 年 7 月現在）以上の豊富な経験から相談者からの信頼も厚い。
