登記済証・登記識別情報の違いと保管の注意点｜川崎の司法書士が解説

 はじめに

不動産の売却や相続などの登記手続きで、「権利証」や「登記識別情報」という言葉を耳にしたことがある方も多いでしょう。当事務所でも「昔の権利証は使えるの？」「登記識別情報って何？」といったご相談をよく受けます。

この記事では、登記済証（通称：権利証）と登記識別情報の違いや、それぞれの使い方、紛失時の対応方法、相続時の注意点などをわかりやすく解説します。

 権利証（登記済証）とは？

かつて不動産の所有権などの権利を取得した際、法務局から発行されていたのが「登記済証」です。これが一般的に「権利証」と呼ばれるものです。

たとえば以下のような登記を行ったときに、法務局から交付されていました。

･所有権保存登記（新築時など）

･所有権移転登記（売買・贈与など）

･抵当権設定登記（住宅ローン利用時など）

この権利証は、登記簿上の名義人「本人である」ことを示す証拠書類として重要な役割を担っており、不正な名義変更を防ぐためのセキュリティとして機能していました。

登記識別情報とは？権利証はもう使えないのか？

権利証の廃止と登記識別情報への移行

2005年の不動産登記法改正により、登記のオンライン申請制度が始まりました。それに伴い、紙で作成されている権利証（登記済証）は廃止され、代わりに「登記識別情報」が通知されるようになりました。

登記識別情報とは、12桁の英数字などで構成されるパスワードのようなものです。

登記完了時に交付される「登記識別情報通知書」にこの番号が記載されています。この番号には目隠しがされていますが、セキュリティの観点から開封せず保管しておくのが原則です。

過去の権利証は無効になるのか？

ご安心ください。2005年以前に交付された「登記済証」は今も有効です。将来的に不動産を売却する際にも使えます。ただし、新しい所有者には「登記識別情報」が発行されます。

 登記識別情報と権利証の違いとは？

登記識別情報は暗証番号そのものが本人確認の根拠となるため、たとえば暗証番号をスマホなどで撮影して外部に漏れてしまうと、権利証が盗まれたのと同じ危険性を持ちます。

 権利証・登記識別情報を紛失したときの対応方法

「紛失＝不動産を売れない」ということではありません。ただし、以下のいずれかの方法で本人確認を行う必要が出てきます。

司法書士による「本人確認情報」の作成

司法書士が面談を通じて本人確認を行い、専用の書類を法務局に提出します。売買の場面ではこの方法が最も一般的です。

法務局の「事前通知制度」の利用

登記官から所有者に対して確認書類が郵送され、署名・押印して返送することで本人確認が行われます。ただし、売買の場面では売り主が後日協力しないリスクがありますので、この方法は用いられません。

公証人による認証

公証役場で本人確認を受けたうえで、証明書類を発行してもらう方法です。 

相続登記では権利証は不要？

実は、相続登記では原則として権利証や登記識別情報は不要です。

なぜなら、相続は所有者の死亡によって発生するもので、所有者自身の意思によってなされる登記ではないからです。したがって、登記義務者本人の証明書類としての権利証の役割は不要なのです。

相続登記で必要になるのは以下のような書類です。

･戸籍謄本（被相続人および相続人）

･除籍謄本

･遺産分割協議書（または遺言書）

･最新年度の固定資産税評価証明書 

例外的に権利証が必要になるケース

相続登記であっても、以下のような状況では権利証の提出が求められることがあります。

被相続人の住所がつながらない場合

登記簿上の住所と、住民票・戸籍の附票などで証明される住所が一致しない、または保存期間が過ぎて発行されない場合、同一人物であることの確認が困難になります。

この場合、

権利証または登記識別情報

相続人全員からの上申書

相続人の印鑑証明書

などを提出することで代替証明が可能なケースがあります（管轄法務局により取扱いが異なる可能性あり）。

遺贈による所有権移転登記

遺言により相続人以外の人に不動産を遺贈する場合、相続登記とは異なり、権利証や登記識別情報の提出が求められます。 

登記識別情報の取り扱いに関する注意点

登記識別情報は一度でも開封すると、第三者に見られるリスクが増します。開封せず厳重に保管しましょう。

他人に知られてしまった場合は、「失効手続き」や「不正登記防止申出制度」を検討すべきです。

実印や印鑑証明書と一緒に保管しないよう注意しましょう。 

おわりに｜相続や売却でお困りの方は専門家へ

権利証や登記識別情報は、不動産の重要な権利関係に関わる書類・情報です。紛失しても再発行ができなかったり、売却の手続きのときに本人確認の費用が発生することもありますので、厳重に保管･管理が必要となります。

不動産の売却や相続を検討中の方は、当事務所（相続専門の司法書士）までお気軽にご相談ください。権利証の所在が不明な場合や、登記識別情報を紛失した場合でも、適切な対応をサポートいたします。

令和7年4月12日掲載

※この記事は掲載時点での法律を前提に作成されております。

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投稿日2025年4月12日

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相続手続きコラム

この記事を監修した司法書士・行政書士

司法書士法人グランツ代表司法書士 松田　卓也

保有資格

司法書士・行政書士・宅地建物取引士・民事信託士・管理業務主任者・初級シスアド

専門分野

相続・遺言・民事信託・相続放棄・不動産売買

趣味

旅行・料理・法律の書籍を読み漁ること

経歴

司法書士法人グランツの代表を勤める。大学生の頃に亡くなった父の相続で苦労した経験から相続の専門家を志し、平成 25 年に司法書士試験合格。相続専門の司法書士・行政書士事務所で実務を経験し平成 29 年に武蔵小杉で開業。「専門家の目を行き届かせて円満相続を実現し、家族の幸せに貢献する」をモットーに日々相続業務に取り組んでいる。相談件数2500 件（令和 4 年 7 月現在）以上の豊富な経験から相談者からの信頼も厚い。